马开轩

• 1:河南农业大学文法学院

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摘要(Abstract)：

为解决商品房买卖中消费者生存利益与房地产企业其他债权人财产利益保护失衡问题，最高人民法院将物权期待权理论融入司法解释。然而该理论不仅有悖于民法典规定的物权变动规则，而且受制于物权公示制度。囿于主体认定标准、生存权界定标准、后续保护措施欠缺等，该理论在司法实践中并没有形成统一的适用逻辑。对此应当对《执行异议复议规定》第二十九条规定的构成要件予以实质化解释，以此完善“用于居住”“名下无其他用于居住住房”和“支付价款比例”的判定标准，并对消费者科以合理审查义务，同时法律还应完善排除强制执行后的所有权确权与登记程序。

关键词(KeyWords)：商品房消费者;物权期待权;现实困境;利益平衡

基金项目(Foundation):2021年河南省哲学社会科学规划项目“民法典解释视角下借名购房司法裁判研究”(项目编号：2021BFX026);; 河南省民法学研究会2022年项目“商品房买卖中买受人物权期待权重购研究”(项目编号：11)的阶段性成果

作者(Author):马开轩

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• (1)参见新华社,《政府工作报告:优化房地产政策,加快构建房地产发展新模式》,网址为“https://www.shobserver.com/staticsg/res/html/web/newsDetail.html?id=722751”,最后访问时间为2024年6月11日。

• (2)参见《批复》,法释[2023]1号,2023年4月20日施行。

• (3)参见法答网,《最高法院:如何理解和适用商品房消费者权利保护规则》,网址为https://baijiahao.baidu.com/s?id=1800562886323496627,最后访问时间为2024年6月11日。

• (4)《德国民法典》第873条第1款规定:为转移土地所有权,为对土地设定权利,以及为转移此种权利或者对此种权利设定负担,需要权利人和另一方当事人对权利变更的发生成立合意,并且将权利变更登入土地登记簿,本法另有规定的除外。

• (5)参见《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条:当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。

• (6)该观点参见邢立义与陕西泾阳鼎源资产投资咨询有限公司案外人执行异议之诉,陕西省西安市中级人民法院(2019)陕01民初1990号民事判决书。

• (7)案情详见孙城斌、西藏信托有限公司等案外人执行异议之诉民事二审案,最高人民法院(2021)最高法民终991号民事判决书。