翟云岭,郭佳玮

• 1:大连海事大学法学院

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摘要(Abstract)：

我国买卖不破租赁规则的效果模式,以《中华人民共和国合同法》第二百二十九条为节点,由之前实定法中德国式的"契约地位承受",到其后虽无明确规定但实务中依然沿袭的暧昧态度,体现了我国立法在效果模式上的模棱两可,也为其他效果理论留下证呈的空间。检视其他效果模式,存在当事人权利义务分配不合理、与现行法律体系不兼容等缺陷。故此,应当矫治我国买卖不破租赁法律效果理论上的"物权化"倾向,以契约地位承受模式为基础,明确租赁物所有权人对受让人的告知义务及在买卖合同中的权利瑕疵担保责任。我国当构建债法路径下的买卖不破租赁法律效果:应赋予买受人自由意志下救济途径的选择权,避免其利益在租赁权欠缺公示效力的情况下受到损害;应将承租人享有的权利限定在原租赁合同规定的范围内,而不享有对规则适用的选择权。

关键词(KeyWords)：买卖不破租赁;法律效果;契约地位承受

基金项目(Foundation):2020年国家社科基金项目“合同变更的制度建构与规则补正研究”(项目编号：20BFX114)的阶段性研究成果

作者(Author):翟云岭,郭佳玮

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• (1)此类案件,既存在执行程序中第三人为阻碍执行程序而提起的执行异议之诉,如交通银行股份有限公司扬州分行对租赁合同效力执行异议案,参见江苏省扬州市中级人民法院(2015)扬执异字第00003号执行裁定书;亦存在执行程序结束后,新所有权人因无法取得房屋的占有、利用权利而提起返还原物的诉讼,如张艳辉与栾长胜返还原物纠纷,参见广东省深圳市宝安区人民法院(2016)粤0306民初24533号民事判决书。

• (2)通说认为,《合同法》第二百二十九条规定了我国的买卖不破租赁规则。相关内容参见王利明《论买卖不破租赁》,《中州学刊》2013年第9期。也有不同观点认为,从文义解释出发,该条文应理解为“买卖破除租赁”。相关内容参见朱庆育《“买卖不破租赁”的正当性》,《中德私法研究》,王洪亮、张双根等主编,北京大学出版社2006年第1卷;温世扬、武亦文《论租赁权的非物权化进路》,《当代法学》2010年第3期。

• (3)域外法中,《德国民法典》第566条之2、之3、之5分别规定了出租人通知、承租人知悉情况下对租金义务履行等行为之影响。对此问题,周江洪教授著有详细论述,参见周江洪《买卖不破租赁规则的法律效果——以契约地位承受模式为前提》,《法学研究》2014年第5期。

• (4)《魁北克民法典》第1937条规定,自愿或强制转让房屋所处的不动产,出租人的资格消灭,均不允许新出租人取消租赁,租赁合同继续,并可以与其他租赁合同相同方式更新。新出租人对承租人拥有租赁合同所生的权利和义务。参见孙建江、郭站红等译《魁北克民法典》,中国人民大学出版社2005年版。

• (5)《日本民法典》第605条规定,不动产租赁实行登记后,对以后就该不动产取得物权者,亦发生效力。参见刘士国、牟宪魁等译《日本民法典》,中国法制出版社2018年版。

• (6)我国台湾地区“民法”第425条规定,租赁物所有权之让与出租物于租赁物交付后,承租人占有中,纵将其所有权让与第三人,其租赁契约,对于受让人仍继续存在。参见黄茂荣《债法各论》,中国政法大学出版社2004年版。

• (7)减少价款不属于违约损害赔偿的方式,而是一项独立的救济方式,因此可与违约金并罚。详细内容参见崔建远《合同法》,北京大学出版社2012年版,第390-400页。

• (8)我国《民法典》第五百八十条第二款规定了合同僵局情况下当事人一方的解除权。笔者认为,在考虑新出租人的善意和客观情况的前提下,其应当享有合同僵局情况下解除租赁合同的权利。

• (9)根据可信赖事实的不同,可信赖程度亦不相同,对善意也有不同的认定标准,如:不动产登记与动产占有存在不同的善意认定标准,不动产登记作为认知对象时善意应达到“非为明知”的标准,动产占有时则还需达到“非因过失而不知”的程度;而商事交易与民事法律关系在善意认定上亦存在较大区别,如商事登记下善意应达到“非为明知且非因过失而不知”的标准。对此,石一峰博士有非常深入的研究,参见石一峰《私法中善意认定的规则体系》,《法学研究》2020年第4期,第137-142页。

• (10)《瑞士债法典》第261条第2款规定,租赁物的新所有权人,在下列情形中可以解除租约:(1)对于住房或者营业场所,如他自己或者其近亲属或者姻亲确有紧急需求的,在遵守法定的租约解除期限之前提下,可以在下一个合法解除日解除租约。于海涌、(瑞士)唐伟玲译《瑞士债法典》(2017年1月1日瑞士联邦会议官方法文修订版),法律出版社2018年版。

• (11)《中华人民共和国海商法》第一百三十八条规定了定期租船合同下,出租人转让船舶所有权,原租船合同由受让人和承租人继续履行。定期租船合同并未规定“登记对抗”的构成要件,实务中定期租船合同也较少涉及登记问题。该法第一百五十三条规定的光船租赁准用条款,也不包括第一百三十八条,故光船租赁应适用合同法的一般规定。光船租赁下买卖不破租赁法律效果亦为法定契约承担,其“登记对抗”规定的抵牾性显见。对于准不动产“租赁权”“占有权”登记的法律性质的质疑,由于篇幅有限,故在此不做展开。